物件

借りる場所の探し方についての質問

物件を個人で借りた後、法人に変更は可能？

物件、貸主により異なります。
貸主の承諾が必要になります。
借りる前に名義変更をすることが確実であれば事前に不動産屋に確認しておくようにしましょう。
また名義変更の手続きには手数料も発生するのでこちらも事前の確認が必要です。

物件の申込書は手書きとパソコン入力どちらが良い？

特に指定がない場合はどちらでも問題ありません。
ただし署名欄があればそこは手書きになります。
審査の際に貸主さんが目を通すものなので、できるだけ心証を悪くしないよう心がけると良いです。

物件の契約金は後払いできる？

融資が絡んでくると融資内諾後契約や、内諾後または融資実行後の契約金支払いを貸主側に交渉することもありますが、交渉が通るかどうかは物件、貸主によって異なります。
申し込みの際に不動産屋に確認してください。

内見せずに物件の申し込みは可能？

物件により異なります。
人気の物件は内見前でも申し込み受付と審査をし、現入居者が退去後すぐに契約という場合もあります。
募集中でまだ内見できないからといって空くのを待っていると既に決まっていしまっていることもあり得るので、気に入った物件があればまずは不動産屋に確認することをお勧めしています。

紹介された物件で気に入ったものがあったらどうすれば良い？

その旨をお伝えいただければ内見の手配をいたします。
貸主様や管理会社の都合もあるのでご希望の日程候補をいくつかご提示いただけますとスムーズにご案内ができます。

B-OPENではどのように物件を紹介してくれる？

はじめにお客様のご希望の条件を伺い、それに合った美容室ご相談可能な物件を定期的にお探ししご紹介します。
ご紹介できる物件が限られる地域や価格帯の場合には条件を広げてご提案もいたします。
また、お客様ご自身で偶然見つけた物件でもお知らせいただければご紹介可能です。

物件の審査が通らないこともある？

あり得ます。
保証会社の審査は保証会社により審査基準が異なりますので一概には言えません。
貸主審査は家賃や初期費用の希望条件が合わない場合や、新規開業に対して不安を持たれる貸主さんも少なくありません。
申し込み時の提出書類で、事業計画書などを求められる場合には信頼をえられるよう、しっかりと作り込んでいくことも大切です。

不動産（物件）の契約金はいつ払う？

まず気に入った物件があったら内見をし、借りる意思があったら物件申し込みをします。その後、保証会社と貸主の審査があり、審査が通ったら契約の流れになります。契約金の支払いは契約と同時、もしくはその直前が通常です。
稀に申し込みきんが必要な物件もあるので事前に不動産屋に確認してください。

横並びのテナントに既に美容室が入っているが、そこにオープンしても問題ない？

貸主や今入っている美容室が問題なく、ターゲット層が違う等ご自身も問題なければ大丈夫です。
まずは管理会社に確認が必要です。

ビルに共用のトイレがある場合でも、美容室店内にトイレを新たに作ることは可能？

給排水など店内に引き込めれば大丈夫かと思います。
ただ、共用部分の床を這わせたりする形ですと家主さんの許可も必要です。
※店内に給排水がない場合。

B-OPENでは過去の事例では無かった記憶です。
施工店と不動産屋さんに確認してみてください。

物件を借りる際に困ることがあったらどうすれば良い？

物件を借りる際に困ることがあった場合は、まず契約書や重要事項説明書をよく確認し、自分が納得できるものかどうかを確認しましょう。
もし訂正ができない場合や管理会社・大家さんとの相性が合わない場合は、他の物件も探してみることをおすすめします。

美容室を開業するために物件を借りる際には、賃貸借契約書、重要事項説明書などをしっかりと確認する必要があります。
契約内容や重要事項を自分で理解するのは難しいため、ポイントを整理し、家賃や坪数、管理費、共益費、契約期間や退去に関する事項などを確認することが重要です。
また、契約書の間違いや訂正が必要な場合は、契約前に不動産屋と調整する必要があります。
契約者ご自身の目でしっかり確認するようにしてください。
記載されている内容に不明点があればB-OPENへご相談ください。

物件の内見は何件ほど行えば良い？

物件情報はたくさん見ても実際に内見するのは１件のみという方も多くいらっしゃいます。
不動産サイトではなかなかいい物件が見つからない方は実際に街歩きをすることをお勧めします。
サイトには出ていない「テナント募集中」の物件があったり実は優良物件だったというケースもあります・

周りに美容室がないところに出店する方が良い？

美容室があまりないエリアでの開業がチャンスだという意見もありますが、美容室が多い場所でも需要があるため、周辺の競合店の数だけで判断する必要はありません。
自分の既存のお客様の動線や来やすい場所、そして提供するメニューやサービスの特徴など、総合的な視点で立地を考えることが重要です。

居抜物件を選ぶ際に注意するポイントは？

居抜物件を選ぶ際には、単純に居抜がいいとは限らず、物件ごとの状態や利点を理解し、補修工事の可能性や新築との比較を検討することが重要です。
また、実際に必要な方にとっての利点があるかどうかをしっかりと考えることが必要です。居抜き物件が必ずしも開業資金を抑えられるわけではないので注意が必要です。

居抜物件って何？

居抜物件とは、元々別の美容室が入っていたために美容室としてのインフラ設備が整っている物件のことです。具体的には、シャンプー台、セット椅子、セット面などがすべて整っている特徴があります。

一人美容室の家賃比率を知りたい

家賃の割合は個々の経営者によって異なりますが、一般的には売上の約10%程度を家賃と考えることが多いです。例えば、月70万円から80万円の売上で家賃が7万円から8万円であれば、家賃比率は10%程度となります。
融資が降りる条件としては基準は10％としていますが、出店エリアや売上によって変動することがあります。
売上が上がると家賃のパーセンテージも変動するため、店舗の売上や経営計画を考慮して家賃を設定します。
基本的には一人でサロンワークをこなしても収益が出る状態で設定することがお勧めです。

物件契約金の敷金・保証金の金額の目安が知りたい

通常、物件契約金のうちで敷金・保証金は賃料の6ヶ月から10ヶ月分程度が必要とされています。
物件により大きく異なります。

物件申し込みとは？

物件申し込みを入れることで、家賃や契約金の条件交渉を行うための準備を整え、賃貸借契約の意思表示をすることができます。
また、貸主にも自己資金や条件に応じられるかを示すことができます。
申し込みを入れると一番手として物件を抑えることができ、他のお客さんに取られてしまうことを防ぐことができます。（※不動産屋や物件により異なります）
申し込みは基本的に申し込み書類の記入や本人確認のための書類の提出が必要になります。

国道沿いから少し中に入ったところにある物件はあり？

エリアにもよりますが、既存客、新規集客できるようでしたら良いとは思います。

エリアや坪数などわからないのですが家賃は相場より安いのではと思います。

1番は顧客と新規集客できるかどうかですね。

井戸水の物件で美容室は可能？

B-OPEN実績では井戸水の美容室案件はありませんのでお答えはできません。

ただ、家主さんの方で井戸水の浄水装置など付けている場合もあるので確認してみると良いと思います。

物件を決める際に重視することは？

お客様が選ぶ立地や集客できるエリア、既存のお客様が来やすい環境を選んでお客様が決めてます。

あと家賃とセット面数、シャンプー台数ですね。

生産性を考えて決めてると思います。

融資準備はまだの段階で物件の申込をする場合、どのように進めれば良い？

何よりも物件は生き物ですので、物件は優先になります。

ただ、イニシャルコストが大幅に変わることもあるのでインフラ設備は業者へしっかり確認してもらうことは大切です。

融資決定後の物件契約か融資決定前の物件契約かを決める必要があります。

どうしてもその物件が良ければ、すぐに物件契約はするが賃貸契約書重要事項説明の特約事項に『融資が降りない場合は契約を白紙撤回する』旨を入れて契約をしてもらえるかを不動産屋に相談します。

※必ず白紙撤回ができる文章が入っていること。

物件申込をしていることが前提です。
申込をしていなければ他の人に物件が取られてしまう可能性があります。

物件は止めて置けないケースが多いため、B-OPENでは物件申込後に融資準備、融資申込は早めにやっています。
当然内装見積書、什器見積書、不動産契約金明細書がある状態になります。

もしくは、不動産契約を先にする場合もあります。
⇧その場合リスクもともなうのでしっかり判断した上でB-OPENではやっています。
条件が揃わないとやりません。

※あくまでもB-OPEN実績によるものです。

作業スペース6坪で、セット面2席、シャンプー台1台で開業可能？

6坪〜7坪で2席1台可能性はあります。

B-OPENでも6坪〜7坪、2席1台の開業実績はあります。

同じ坪数でも箱によっても変わりますので一概に大丈夫とはお伝えできませんが設計の方にレイアウト出してもらうと良いと思います。

築年数が古い物件はやめた方が良い？

新しければ家賃は高くはなりますので、古い物件は家賃が安いなどメリットがあります。

※地域にもより家賃は変わります。

雨漏りやビルの状況が大丈夫で、尚且つ来客される方も問題なければ良いと思います。

地方に開業で駅近だけど駐車場がない物件はやめた方が良い？

地方、郊外であれば駐車場がある方が良いかと思います。

ただご自身の売上や家賃にもよります。

近隣にコインパーキングがあれば提携してご利用のお客様にサービス券をお渡しする形もおすすめです。

アスベスト調査について家主の負担と借主の負担について教えてください。

古い建物での内装工事においてはアスベスト調査や検体取得が必須となります。費用負担は家主の負担ではなく借主の負担となるケースもあるため、不動産屋へ確認が必要です。

物件の内見時にインフラ設備はどのような点を確認すれば良い？

美容室を開業する際には、電気、ガス、水道などのインフラ設備についても確認する必要があります。
具体的には、電気のアンペア数や動力の有無、ガスや水道の設備状況、増設や費用についてもチェックし、開業に必要な設備が整っているかどうかを確認することが重要です。
管理会社に確認するとともに内見の際に内装業者に同行してもらうことをお勧めします。
B-OPENでもご相談可能です。

物件が決まってからオープンまでの期間と、融資や内装などにかかるトータルの時間が知りたい

最短ですと、
物件申込から2ヶ月程度でオープンになります。
※B-OPEN実績。
※坪数にもよります。

通常は2ヶ月〜4ヶ月程度かと思います。

融資申込から内諾までは1ヶ月〜1ヶ月半。
内装工事は3週間〜2ヶ月程度。
※坪数などにもより変わります。

“家賃以外の物件の条件がいくら合っても家賃は妥協しない方がいい？値下げ交渉の方法も教えてほしい”

家賃は固定経費になりますので無理をして借りてしまうとその後厳しくはなります。

ただ、創業時家賃比率15%前後になってもその後10%、それ以下にできるのであれば大丈夫です。

物件や競合、どのくらい物件が空いていたかにもよりますが。

家賃交渉は基本10%前後はいけることも多いですが、家主さんの判断になりますので一概には言えません。

例えば
家賃が下がらなければフリーレントを数ヶ月交渉。

敷金、保証金を下げてもらう。

などする形になります。

フリーレントや敷金が下がることにより、イニシャルコストが減ります。

それを何年かで計算すると家賃が下がっているのと同じになります。

家主さんも物件を貸して家賃をもらい商売していますのでそれを踏まえて交渉は大事です。
交渉は申込のタイミングで行うようにしてください。

B-OPENに物件探しを依頼したら費用はいくら？

B-OPENは不動産屋ですので、物件仲介する際、宅建業の法律に定められている仲介手数料になります。
物件紹介はこちらからできます↓

https://b-open.jp/

開業するどのくらい前から物件を探せば良い？

B-OPENですと半年くらい前からの物件紹介になります。

東京都内で10坪前後で家賃比率が10~15%に抑えられるおすすめの場所が知りたい

条件次第で、代官山でもあります。
数は少ないですが事業用区分マンションなどが見つかれば家賃比率10%前後あると思います。
勿論テナントでも探せばあるとは思います。

定期借家の物件は借りない方が良い？

定借でも再契約可能であれば大丈夫です。
※不動産屋さんとよく話をしてから契約に進んでください。

B-OPEN実績では定借で美容室開業されている方はいます。

不動産屋さんになぜ定借かも聞いてみると良いです。

例えば
築古、都市開発地域などの理由があります。

定借で内装工事している方はいます。

定借3年契約、再契約可能という形であれば美容室開業している方はいます。