物件

物件を借りる際に困ることがあったらどうすれば良い？

物件を借りる際に困ることがあった場合は、まず契約書や重要事項説明書をよく確認し、自分が納得できるものかどうかを確認しましょう。
もし訂正ができない場合や管理会社・大家さんとの相性が合わない場合は、他の物件も探してみることをおすすめします。

物件の契約書の内容で気をつけることは？

美容室を開業するために物件を借りる際には、賃貸借契約書、重要事項説明書などをしっかりと確認する必要があります。
契約内容や重要事項を自分で理解するのは難しいため、ポイントを整理し、家賃や坪数、管理費、共益費、契約期間や退去に関する事項などを確認することが重要です。
また、契約書の間違いや訂正が必要な場合は、契約前に不動産屋と調整する必要があります。
契約者ご自身の目でしっかり確認するようにしてください。
記載されている内容に不明点があればB-OPENへご相談ください。

物件の内見は何件ほど行えば良い？

物件情報はたくさん見ても実際に内見するのは１件のみという方も多くいらっしゃいます。
不動産サイトではなかなかいい物件が見つからない方は実際に街歩きをすることをお勧めします。
サイトには出ていない「テナント募集中」の物件があったり実は優良物件だったというケースもあります・

周りに美容室がないところに出店する方が良い？

美容室があまりないエリアでの開業がチャンスだという意見もありますが、美容室が多い場所でも需要があるため、周辺の競合店の数だけで判断する必要はありません。
自分の既存のお客様の動線や来やすい場所、そして提供するメニューやサービスの特徴など、総合的な視点で立地を考えることが重要です。

居抜物件を選ぶ際に注意するポイントは？

居抜物件を選ぶ際には、単純に居抜がいいとは限らず、物件ごとの状態や利点を理解し、補修工事の可能性や新築との比較を検討することが重要です。
また、実際に必要な方にとっての利点があるかどうかをしっかりと考えることが必要です。居抜き物件が必ずしも開業資金を抑えられるわけではないので注意が必要です。

居抜物件って何？

居抜物件とは、元々別の美容室が入っていたために美容室としてのインフラ設備が整っている物件のことです。具体的には、シャンプー台、セット椅子、セット面などがすべて整っている特徴があります。

一人美容室の家賃比率を知りたい

家賃の割合は個々の経営者によって異なりますが、一般的には売上の約10%程度を家賃と考えることが多いです。例えば、月70万円から80万円の売上で家賃が7万円から8万円であれば、家賃比率は10%程度となります。
融資が降りる条件としては基準は10％としていますが、出店エリアや売上によって変動することがあります。
売上が上がると家賃のパーセンテージも変動するため、店舗の売上や経営計画を考慮して家賃を設定します。
基本的には一人でサロンワークをこなしても収益が出る状態で設定することがお勧めです。

物件契約金の敷金・保証金の金額の目安が知りたい

通常、物件契約金のうちで敷金・保証金は賃料の6ヶ月から10ヶ月分程度が必要とされています。
物件により大きく異なります。

物件申し込みとは？

物件申し込みを入れることで、家賃や契約金の条件交渉を行うための準備を整え、賃貸借契約の意思表示をすることができます。
また、貸主にも自己資金や条件に応じられるかを示すことができます。
申し込みを入れると一番手として物件を抑えることができ、他のお客さんに取られてしまうことを防ぐことができます。（※不動産屋や物件により異なります）
申し込みは基本的に申し込み書類の記入や本人確認のための書類の提出が必要になります。

国道沿いから少し中に入ったところにある物件はあり？

エリアにもよりますが、既存客、新規集客できるようでしたら良いとは思います。

エリアや坪数などわからないのですが家賃は相場より安いのではと思います。

1番は顧客と新規集客できるかどうかですね。

井戸水の物件で美容室は可能？

B-OPEN実績では井戸水の美容室案件はありませんのでお答えはできません。

ただ、家主さんの方で井戸水の浄水装置など付けている場合もあるので確認してみると良いと思います。

物件を決める際に重視することは？

お客様が選ぶ立地や集客できるエリア、既存のお客様が来やすい環境を選んでお客様が決めてます。

あと家賃とセット面数、シャンプー台数ですね。

生産性を考えて決めてると思います。

融資準備はまだの段階で物件の申込をする場合、どのように進めれば良い？

何よりも物件は生き物ですので、物件は優先になります。

ただ、イニシャルコストが大幅に変わることもあるのでインフラ設備は業者へしっかり確認してもらうことは大切です。

融資決定後の物件契約か融資決定前の物件契約かを決める必要があります。

どうしてもその物件が良ければ、すぐに物件契約はするが賃貸契約書重要事項説明の特約事項に『融資が降りない場合は契約を白紙撤回する』旨を入れて契約をしてもらえるかを不動産屋に相談します。

※必ず白紙撤回ができる文章が入っていること。

物件申込をしていることが前提です。
申込をしていなければ他の人に物件が取られてしまう可能性があります。

物件は止めて置けないケースが多いため、B-OPENでは物件申込後に融資準備、融資申込は早めにやっています。
当然内装見積書、什器見積書、不動産契約金明細書がある状態になります。

もしくは、不動産契約を先にする場合もあります。
⇧その場合リスクもともなうのでしっかり判断した上でB-OPENではやっています。
条件が揃わないとやりません。

※あくまでもB-OPEN実績によるものです。

作業スペース6坪で、セット面2席、シャンプー台1台で開業可能？

6坪〜7坪で2席1台可能性はあります。

B-OPENでも6坪〜7坪、2席1台の開業実績はあります。

同じ坪数でも箱によっても変わりますので一概に大丈夫とはお伝えできませんが設計の方にレイアウト出してもらうと良いと思います。

築年数が古い物件はやめた方が良い？

新しければ家賃は高くはなりますので、古い物件は家賃が安いなどメリットがあります。

※地域にもより家賃は変わります。

雨漏りやビルの状況が大丈夫で、尚且つ来客される方も問題なければ良いと思います。

地方に開業で駅近だけど駐車場がない物件はやめた方が良い？

地方、郊外であれば駐車場がある方が良いかと思います。

ただご自身の売上や家賃にもよります。

近隣にコインパーキングがあれば提携してご利用のお客様にサービス券をお渡しする形もおすすめです。

アスベスト調査について家主の負担と借主の負担について教えてください。

古い建物での内装工事においてはアスベスト調査や検体取得が必須となります。費用負担は家主の負担ではなく借主の負担となるケースもあるため、不動産屋へ確認が必要です。

物件の内見時にインフラ設備はどのような点を確認すれば良い？

美容室を開業する際には、電気、ガス、水道などのインフラ設備についても確認する必要があります。
具体的には、電気のアンペア数や動力の有無、ガスや水道の設備状況、増設や費用についてもチェックし、開業に必要な設備が整っているかどうかを確認することが重要です。
管理会社に確認するとともに内見の際に内装業者に同行してもらうことをお勧めします。
B-OPENでもご相談可能です。

物件が決まってからオープンまでの期間と、融資や内装などにかかるトータルの時間が知りたい

最短ですと、
物件申込から2ヶ月程度でオープンになります。
※B-OPEN実績。
※坪数にもよります。

通常は2ヶ月〜4ヶ月程度かと思います。

融資申込から内諾までは1ヶ月〜1ヶ月半。
内装工事は3週間〜2ヶ月程度。
※坪数などにもより変わります。

“家賃以外の物件の条件がいくら合っても家賃は妥協しない方がいい？ 値下げ交渉の方法も教えてほしい”

家賃は固定経費になりますので無理をして借りてしまうとその後厳しくはなります。

ただ、創業時家賃比率15%前後になってもその後10%、それ以下にできるのであれば大丈夫です。

物件や競合、どのくらい物件が空いていたかにもよりますが。

家賃交渉は基本10%前後はいけることも多いですが、家主さんの判断になりますので一概には言えません。

例えば
家賃が下がらなければフリーレントを数ヶ月交渉。

敷金、保証金を下げてもらう。

などする形になります。

フリーレントや敷金が下がることにより、イニシャルコストが減ります。

それを何年かで計算すると家賃が下がっているのと同じになります。

家主さんも物件を貸して家賃をもらい商売していますのでそれを踏まえて交渉は大事です。
交渉は申込のタイミングで行うようにしてください。

B-OPENに物件探しを依頼したら費用はいくら？

B-OPENは不動産屋ですので、物件仲介する際、宅建業の法律に定められている仲介手数料になります。
物件紹介はこちらからできます↓

https://b-open.jp/

開業するどのくらい前から物件を探せば良い？

B-OPENですと半年くらい前からの物件紹介になります。

東京都内で10坪前後で家賃比率が10~15%に抑えられるおすすめの場所が知りたい

条件次第で、代官山でもあります。
数は少ないですが事業用区分マンションなどが見つかれば家賃比率10%前後あると思います。
勿論テナントでも探せばあるとは思います。

定期借家の物件は借りない方が良い？

定借でも再契約可能であれば大丈夫です。
※不動産屋さんとよく話をしてから契約に進んでください。

B-OPEN実績では定借で美容室開業されている方はいます。

不動産屋さんになぜ定借かも聞いてみると良いです。

例えば
築古、都市開発地域などの理由があります。

定借で内装工事している方はいます。

定借3年契約、再契約可能という形であれば美容室開業している方はいます。

居抜きの物件を視察する際に必ずみた方が良いポイントを知りたい

居抜き物件は元々設備が整っていますのでインフラは大丈夫かと思います。

ただエアコンや給湯器など使えているかなどのチェックは必要です。

あと居抜き譲渡費用がある場合は、その費用と内装に手を加える場合は新規で内装をやるより安くならないと居抜きでやる意味が減るので注意が必要です。

閉店した美容室が今後工事をしてスケルトン物件として不動産サイトに掲載される予定です。 この美容室を居抜き物件として利用する交渉をしたい場合はどこへ交渉すれば良い？

基本的には不動産屋さんに相談してみる形です。

ただ売主がお知り合いの場合は直接聞く場合もあります。

居抜き物件が募集されている場合、美容室を撤退する理由を聞くことはできる？

居抜き物件売り主に聞くことは可能かと思います。
理由に関してはその都度違い、人が辞めてしまったなど様々な理由があります。

聞く際は売主もしくは仲介業者に聞いてみてください。

居抜き物件のメリットとデメリットが知りたい

“居抜きに入居するメリットは単純に内装工事費用が下げれる若しくは、譲渡金で美容室をそのまま引き継ぐ形のため、場合によっては安く早く美容室開業ができる可能性があります。

ただ、居抜き譲渡費用を支払い、新たに内装工事をフルにやると割高です。

現借主次第ですが居抜き譲渡金の相場はその都度違います。”

居抜き物件の譲渡費用相場はある？

譲渡金は現借主、次の借主の間で決めることになります。

※不動産屋、家主さんとの兼ね合いもあります。

内装や什器、顧客など色々な形がある為、その都度金額は変わります。

弊社の事例で24坪8席で800万円での売り出しが1100万円超えの仲介もありました。

相手の希望額とご自身が合わない場合は諦める形になります。

交渉はできるとは思いますが応じるかは現借主次第です。

居抜きの物件でも家賃などの契約条件や譲渡金を交渉することは可能？

居抜き譲渡金は基本的には現借主との交渉になります。
※家主さん若しくは不動産屋の場合もあり。

家賃や保証金などの契約条件は不動産屋さんを通して家主（貸主）への交渉になります。

その都度、家主さん次第になります。

内装工事中も家賃は支払う？

内装工事期間は収入がない状態で家賃を払わなくてはいけないので物件契約後はなるべく早く内装工事を始めて、開業までの期間を効率的に進めることが重要です。また、物件申込の際に大家さん（貸主）へ工事期間をフリーレント（家賃が発生しない期間）にしてもらえるよう交渉することもお勧めです。

フリーレントとはどういう意味？

フリーレントとは家賃を支払わずに利用できる期間のことであり、内装工事期間中や開業初期における生産性向上のために重要です。
フリーレントの交渉は申込み時に行うことが一般的であり、家賃と同時に希望条件を伝えることをおすすめします。

物件の契約が終わった後の流れが知りたい

契約が終わった後は内装工事の着工に入り、美容室の開業準備に進むことになります。

不動産の保証会社とは何？

保証会社は第三者機関で、借り主（賃借人）の家賃保証をしてくれる会社です。
テナント物件を借りる際にほぼ100%入ることが義務づけられており、保証会社の審査には通常3日ほどかかります。

物件選びから契約までの流れが知りたい

具体的なステップとしては、物件選定や内見、内装の現状調査、物件申し込みと保証会社の審査、家賃や内装工事条件の交渉、そして契約書と重要事項説明書の作成、契約日の設定、契約金の支払い、契約などが含まれます。

物件契約から賃料発生までの流れが知りたい

美容室を開業するための店舗契約から賃料発生までの流れには、まず物件の選定と内見、内装の現状調査、そして物件申し込みと保証会社の審査が含まれます。
その後、家賃や内装工事期間のフリーレントなどの条件の交渉を行い、条件が固まったら不動産屋が契約書と重要事項説明書を作成して契約日を設定します。
契約までの流れは大体1ヶ月ほどかかることが一般的です。
貸主の意向でそれよりも早まることや遅れる可能性も視野に入れましょう。

小型店舗とはどのくらいの広さを指す？

小型店舗はだいたい8坪から15坪くらいの広さを指します。
具体的には、セット面が2台、シャンプー台が1台の場合は6坪から10坪くらいとなります。

空中階のデメリットは何？

空中階のデメリットは、認知度よりも水道の問題や電気の容量などが出てくる可能性がある点です。
特に水圧などは美容室にとって重要であり、事前の検証が必要とされます。
必ず専門家の意見を聞くことが重要です。

空中階のメリットは何？

空中階のメリットは、路面店とは逆に家賃が安い点です。
また、上階に位置することで、認知度が低いというデメリットを補うことができます。
ただし近年は集客がSNSや広告からの集客がほとんどのため認知度の差はそれほど大きくありません。

路面店のデメリットは何？

路面店のデメリットは、高い家賃が挙げられます。
特に都心部では空中階よりも家賃が高くなる傾向にあり、それが課題となっています。

路面店のメリットは何？

路面店のメリットは、道路沿いや歩道に位置することで認知度が高まる点です。
看板としての効果があり、美容室などの店舗がはっきりと分かる利点があります。

路面店と空中階、どちらがお勧め？

都心部であれば家賃のバランスを考慮し、空中階をお勧めします。
ただし、地方においては視認性の良い1階や2階が適している場合もあります。

電気容量が不足している場合の対応方法は？

不足している場合はビルでの増設や外部からの電気引き込みが必要になります。
増設工事には大きな費用がかかるため、物件契約前に現場調査が重要です。

給排水設備の管の大きさが不十分な場合の対応方法は？

給排水設備の管の大きさが不十分な場合、トイレに給排水設備を設置して調整する方法がありますが、場合によっては大掛かりな工事が必要になることもあります。

物件契約前に前に内装業者などの専門家に必ず調査を依頼してください。

15坪でシャンプー台とセット面は何台置ける？

B-OPENの過去実績になりますが15坪あればセット面5席、シャンプー3台は置けると思います。
ただ同じ坪数でもビルの形状により変わりますので注意してください。

美容室を開業する際、家賃と立地、どちらが重要？

立地の良さは家賃が高くなる傾向にあります。ただし、内装をきれいにすることで雑居ビルでも魅力的な美容室を作ることができます。私は立地よりも家賃を重視する考えです。

物件を選ぶ際のポイントは？

物件を選ぶ際には、特に首都圏においては駅から徒歩5分以内であること、コインパーキングが近くにあること、エレベーターがあることなどがポイントになります。また、家賃は売上や経営計画に合わせて設定し、収支や黒字化を考慮して選ぶ必要があります。

物件の申し込みから契約までの期間はどのくらい？

開業した方の実績では物件の申し込みから契約までには、数週間から1ヶ月以内が平均です。稀に契約を急がれる大家さんや、逆に大家さんとなかなか連絡が取れず1ヶ月以上かかってしまったというケースもあるので開業計画は余裕を持つことがお勧めです。

定期借家契約で再契約は可能？

再契約可能なケースは多くありますが、建物の取り壊しが決まっているなど再契約が不可能な場合もあります。不動産屋さんに確認してみてください。また、普通借家に切り替えることも可能な場合があります。不動産屋を通じて貸主に交渉することをお勧めします。

物件はどうやって決めたら良い？

物件は図面だけでなく、物件の詳細や平米数、定期借家と普通借家の違い、家賃や内装工事に関する条件などを考慮する必要があります。また、条件交渉についても家主や管理会社との調整が必要です。図面の見方を知りたい場合や、家主または管理会社への条件交渉が必要な場合はアドバイスいたします。